사건 요약

사건 유형: 민사 – 건물 매매 하자담보책임 손해배상 청구

법강의 입장: 원고(매수인) 측 대리

사건 개요: 의뢰인 두 분이 3층 상가 건물을 건설사로부터 매수했음. 계약서에 "현 시설 상태 매매", "하자보증기간 1년" 특약이 있었음.

문제 상황: 인도 직후부터 누수 하자가 계속됨. 매도인은 특약을 근거로 책임이 없다고 주장

판결 결과: 매도인의 하자담보책임이 인정되어 청구한 하자보수비의 90% 이상(수천만 원) 지급 판결을 받음.

의뢰인 상황

의뢰인 두 분은 3층 상가 건물을 건설사로부터 매수했습니다. 그런데 입주 직후부터 옥상 바닥과 계단 벽면, 창틀, 천장 곳곳에서 물이 새기 시작했습니다. 의뢰인들은 매도인에게 여러 차례 누수 사실을 알렸습니다. 그러나 근본적인 보수는 이루어지지 않았습니다. 

결국 1·2층은 임차인을 들이지 못한 채 오랫동안 비어 있었습니다. 큰돈을 들여 산 건물이 오히려 부담이 된 상황에서 의뢰인들은 법강을 찾아오셨습니다. 

사건의 쟁점

① 하자가 매매 당시부터 있었는지

매도인은 하자가 계약 당시부터 존재했는지 불분명하다고 주장했습니다.

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② "현 시설 상태 매매" 특약이 책임 면제인지

매도인은 이 특약으로 의뢰인들이 하자담보책임을 면제해 주었거나 포기했다고 주장했습니다.

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③ 1년 하자보증기간이 지나면 책임이 끝나는지

매도인은 1년간 보수 의무를 다했으므로 더 이상 책임이 없다고 주장했습니다. 

법강의 전략

① 누수 발생 시점을 객관적 자료로 입증

법강은 계약 직후부터 누수가 발생했고, 의뢰인들이 매도인에게 이를 꾸준히 알려온 기록을 정리해 제출했습니다. 하자 대부분이 누수와 관련된 것이라는 점을 강조해, 계약 당시부터 존재한 하자임을 입증했습니다.

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② 특약 문구의 한계를 짚어냄

"현 시설 상태"라는 문구만으로는 매수인이 하자담보책임을 포기했다고 볼 수 없다는 점을 주장했습니다. 매도인이 이를 뒷받침할 별도 증거를 내지 못한 점도 함께 지적했습니다.

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③ 남아 있는 하자에 대한 책임 강조

매도인이 일부 보수를 했더라도, 하자가 여전히 남아 있다면 그로 인한 손해는 배상해야 한다는 논리를 폈습니다. 아울러 법원 감정을 통해 하자 항목별 보수비용을 객관적으로 산정받았습니다. 

결과

법원은 법강의 주장을 받아들여 매도인의 하자담보책임을 인정했습니다. 매도인의 세 가지 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다. 그 결과 의뢰인들이 청구한 하자보수비의 90% 이상인 수천만 원과 지연손해금 지급이 결정되었습니다.

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다만 설계도와 다르게 시공된 부분은 완성된 건물을 산 계약에서는 하자로 보기 어렵다고 판단되었습니다. 임대하지 못한 손해는 이른바 '확대손해'로 보아, 매도인의 귀책사유가 별도로 입증되어야 한다는 이유로 인정되지 않았습니다.